О распределении денежных средств, получаемых управляющей организацией за содержание жилого помещения

• управлению многоквартирным домом (далее – МКД), которые обеспечиваются выполнением стандартов, включающих работы организационного, административного характера – ведение и хранение документации, заключение договоров, организация и осуществление расчетов за услуги и работы и др. (п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416);
• содержанию общего имущества в МКД, которые обеспечиваются выполнением периодических работ технического характера (осмотры общего имущества, уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования и земельного участка) (п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491);
• текущему ремонту общего имущества в МКД, которые проводятся по решению общего собрания собственников помещений (далее – ОСС) для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов) (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

• управлению МКД и по содержанию общего имущества в МКД носят постоянный, периодический характер;
• текущему ремонту – это работы разового характера, выполняемые в определенные сроки в отношении определенного элемента общего имущества, технические характеристики которого необходимо восстановить.

 ➢ Размер платы за работы по текущему ремонту в составе платы за содержание жилого помещения устанавливается договором управления МКД. При этом перечень работ по текущему ремонту договором управления МКД может не устанавливаться.

➢ Принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД относится к компетенции ОСС по согласованию с управляющей организацией (далее – УО). При этом закон не конкретизирует:

• должны ли такие решения приниматься перед каждым ремонтом, либо утверждается график ремонта на год или на иной срок. Наиболее распространена практика утверждения перечня работ по текущему ремонту на год;
• состав работ по текущему ремонту для МКД (договором управления МКД состав работ также не утверждается).

 ➢ Поскольку плата за текущий ремонт выделяется в составе платы за содержание жилого помещения (то есть количество этих денежных средств четко определено), при этом указанные работы:

• не носят характера постоянных или периодических;
• проводятся по утвержденному собственниками помещений в МКД плану,
• то денежные средства, предназначенные на финансирование работ по текущему ремонту, можно условно считать целевыми.
• Термин «условно» применен в силу того, что законом:
• такие денежные средства прямо не отнесены к целевым;
• не установлено требований о порядке их хранения и расходования.

 ➢ УО берет на себя обязательства провести работы по текущему ремонту в установленный планом текущего ремонта (утвержденным ОСС) срок в установленном объеме.
 
➢ В случае если ремонт проведен в утвержденный ОСС срок в полном объеме, то обязательства УО выполнены.
 
➢ Если обязательства по текущему ремонту не выполнены, тогда денежные средства, предназначенные для финансирования невыполненных работ, должны быть либо:

• возвращены собственникам помещений в МКД;
• направлены на другие работы по текущему ремонту в соответствии с решением ОСС.

При этом требований к обеспечению сохранности средств в период с момента их поступления на расчетный счет УО до момента их расходования на финансирование работ по текущему ремонту законом не установлено.
 
➢ Денежные средства, полученные УО на формирование резерва на проведение текущего ремонта общего имущества в МКД, не включаются в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость до момента выполнения таких работ (пп. 1 п. 3 ст. 162 НК РФ).
 
➢ При определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде средств собственников помещений в МКД, поступающих на счета УО на финансирование проведения ремонта, капитального ремонта общего имущества МКД (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).
 
➢ УО при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, не учитывают в составе доходов средства собственников помещений в МКД, поступающие на счета УО на финансирование проведения ремонта и (или) капитального ремонта общего имущества МКД при условии ведения раздельного учета доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования (письмо Минфина России от 04.08.2023 № 03-11-06/2/73464).
 
➢ Судебная практика квалифицирует средства, полученные УО и не использованные ею на текущий ремонт общего имущества как средства:

• целевого назначения, которые не поступают в собственность УО до момента выполнения таких работ;
• неосновательного обогащения такой УО – при невыполнении УО работ по текущему ремонту и прекращении ее полномочий по управлению МКД (определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.03.2013 № ВАС-3152/13; определения Верховного Суда РФ от 28.06.2023 № 304-ЭС23-10413, от 21.10.2024 № 306-ЭС24-19404, от 19.02.2025 № 303-ЭС25-337, от 03.12.2025 № 309-ЭС25-12553).

 ➢ Средства, израсходованные УО на самовольно выполненные работы без согласования и без утверждения их собственниками помещений в МКД, без подтверждения отнесения таких работ к аварийным, срочным или неотложным, обоснованно квалифицируются как неосновательное обогащение (определения Верховного Суда РФ от 23.11.2021 № 302-ЭС21-21993, от 15.06.2021 № 302-ЭС21-7692).
 
➢ Экономия, предусмотренная ч. 12 ст. 162 ЖК РФ (по результатам исполнения договора управления фактические расходы УО оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание), возможна только при условии:

• фактического выполнения УО работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества;
• услуги оказаны и работы выполнены в надлежащим объеме с надлежащем качеством.

 ➢ Средства, не израсходованные УО в связи с невыполнением запланированных работ, либо их выполнением с ненадлежащим качеством, носят иной правовой режим в связи с чем, не могут признаваться экономией по смыслу нормы ч. 12 ст. 162 ЖК РФ.
 
➢ Получаемые УО средства в виде платы за содержание жилого помещения, должны распределяться исходя из установленной структуры такой платы на финансирование работ и услуг, входящих в перечень работ и услуг, предусмотренный договором управления МКД и решениями ОСС.
Указанное распределение отражается в отчете о деятельности по управлению МКД, форма которого утверждена приказом Минстроя России от 20.11.2025 № 728/пр (далее – приказ № 728/пр).
 
➢ Предусмотрено размещение в отчете о деятельности по управлению МКД сведений:

• о перечне и стоимости выполненных работ по текущему ремонту общего имущества в МКД;
• об остатке (перерасходе) денежных средств, предназначенных для финансирования работ по текущему ремонту (п. 4 приложения № 1 и п. 2 приложения № 2 к приказу № 728/пр).

 ➢ Вне зависимости от включения или не включения в договор управления МКД существенных условий о перечне работ, услуг, об определении цены работ, услуг и цены договора УО не освобождается от соблюдения общеобязательных требований, которые в соответствии с положениями действующего жилищного законодательства направлены на:

• надлежащее содержание общего имущества в МКД;
• обеспечение контроля собственниками помещений в МКД за исполнением УО соответствующих требований;
• исключение бесконтрольного расходования УО получаемых ею в виде платы за содержание жилого помещения денежных средств.

 ➢ Поскольку приказ № 728/пр издан во исполнение ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ, он подлежит применению УО в обязательном порядке.
 
➢ Утвержденная приказом № 728/пр форма отчета об управлении МКД:

• воспроизводит нормативные требования нормативных правовых актов жилищного законодательства к организации выполнения работ, услуг по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества в МКД;
• не содержит противоречий с правилами отражения УО соответствующих операций в бухгалтерском и налоговом учете.

 ➢ Неразмещение УО отчета об исполнении договора управления МКД в ГИС ЖКХ, а также размещение такого отчета не в полном объеме или не по установленной форме образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 и ч. 3 ст. 13.19.2 КоАП РФ.